Hồ sơ pháp lý dự án là gì

Định nghĩa hồ sơ pháp lý dự án

     Hồ sơ pháp lý dự án bất động sản là bộ những giấy tờ liên quan đến pháp luật được cấp bởi các cơ quan nhà nước dành cho các chủ thể triển khai dự án bất động sản bao gồm chủ đầu tư, đơn vị môi giới, chủ thầu xây dựng kể cả khách hàng mua các sản phẩm bất động sản.

 

     Hồ sơ pháp lý dự án rất quan trọng đối với người mua nhà, đặc biệt là các dự án hình thành trong tương lai và các dự án chưa được cấp sổ hồng căn hộ hoặc đất nền. Người mua nhà cần nắm rõ các loại giấy tờ pháp lý sau:

 

Thành phần hồ sơ pháp lý dự án

 

Hồ sơ pháp lý bao gồm nhiều loại giấy tờ khác nhau và do các cơ quan nhà nước khác nhau cấp.

– Giấy pháp kinh doanh chủ đầu tư: Do sở công thương cấp, giấy này cần phải xem rõ trong ngành nghề kinh doanh mà chủ đầu tư đăng ký có chức năng đầu tư, phát triển các dự án bất động sản hay không?

 

– Phê duyệt quyết định đầu tư dự án: do ủy ban nhân dân thành phố hoặc tỉnh cấp, quyết định này là điều kiện tiên quyết đầu tiên khi các chủ đầu tư đi xin đầu tư một dự án thuộc địa phương nào đó, Quyết định này không động nghĩa với việc các chủ đầu tư được pháp xây dựng và bán các sản phẩm thuộc dự án mà họ được phê duyệt. Phê duyệt quyết định đầu tư được căn cứ trên quy hoạch tổng thể của địa phương về khu đô thị, mật độ dân cư, kiến trúc của địa phương đó.

 

 

 

– Sổ đỏ quỹ đất xây dựng: do sở tài nguyên và môi trường cấp, hay còn được gọi là giấy chứng nhận quyền sở hữu đất và tài sản với đất, trên giấy này sẽ ghi rõ đây là đất ở đô thị, hay đất nông nghiệp, nó có liên quan đến việc ra sổ các loại hình nhà ở có thời hạn

     Ví dụ: Officetel hoặc Condotel ví dụ như nếu quỹ đất dự án là đất ở đô thị thì thời hạn sử dụng Condotel và Officetel là 50 năm tính từ ngày bàn giao. Còn đất nông nghiệp thì thời hạn sử dụng Condotel và Officetel 50 năm tính đến ngày hết hạn sử dụng dự án trong phê duyệt đầu tư dự án cho chủ đầu tư.

 

– Qui hoạch chi tiết 1/5000, 1/2000: do thành phố hoặc tỉnh phê duyệt. Đây là quy hoạch tổng thể ngoại khu dự án, bao gồm bảng vẽ và chi tiết các công trình của khu vực, trong đó có dự án do chủ đầu tư làm.

 

– Chi tiết thiết kế 1/500, 1/200: do sở xây dựng cấp là bản quy hoạch chi tiết tại khu dự án của bạn gồm những công trình gì? diện tích mỗi công trình, mật độ xây dựng, diện tích sàn xây dựng, bao nhiêu căn nhà, …

 

 

 

 

– Giấy phép phòng cháy chữa cháy: do cơ quan phòng cháy chữa cháy cấp giấy tờ này ghi rõ các hạn mục thiết k về phòng cháy chữa cháy, các lối thoát hiểm, hệ thống báo cháy, hệ thống chữa cháy tự động trong công trình.

 

– Giấy phép xây dựng: do sở xây dựng các tỉnh thành cấp cho các chủ đầu tư dự án là thành phần quan trọng nhất trong bộ hồ sơ pháp lý một dự án bất động sản, giấy phép này nội dung chính là cho phép chủ đầu tư xây dựng dự án bất động sản rất chi tiết như chung cư là bao nhiều tầng, diện tích sàn bao nhiêu, mỗi sàn bao nhiêu căn, mật độ xây dựng, diện tích cây xanh, bố trí các tầng, căn như thế nào, căn cứ trên qui hoạch chi tiết 1/500 của dự án.

 

– Biên bản nghiệm thu phần móng: do sở xây dựng cấp, biên bản này chỉ có khi chủ đầu tư hoàn thành xong phần mòng của công trình. Biên bản này là cột mốc rất quan trọng vì theo luật bất động sản 2015 thì khi có biên bản này chủ đầu tư mới được phép bán căn hộ và huy động vốn để xây dựng dự án sau khi đàu đủ hồ sơ pháp lý dự án.

 

– Giấy phép cho phép bán: do sở xây dựng cấp quy định rõ sổ căn hộ, căn nhà được bán trong dự án, những căn có tên trong danh sách này mới được phép ký hợp đồng mua bán với chủ đầu tư.

 

– Bảo lãnh dự án: do ngân hàng bảo lãnh cấp, bảo lãnh dự án gồm 2 loại rõ ràng:

 

– Thứ nhất 

     Là bảo lãnh nghĩa vụ tài chính cho toàn bộ dự án, để có được giấy phép này thông thường các ngân hàng yêu cầu chủ đầu tư cung cấp toàn bộ hồ sơ pháp lý bất động sản, mở tài khoản tại ngân hàng và quản lý toàn bộ dòng tiền của dự án, bao gồm thu từ khách hàng, chi cho thầy xây dựng, chi cho đơn vị môi giới…

 

Phần thứ hai

      Là khách hàng cần quan tâm chính là bảo lãnh cho từng căn hộ khách hàng mua dựa trên số tiền khách hàng đã đóng, nếu chủ đầu tư không xây dựng được thì khách hàng sẽ đến ngân hàng, yêu cầu ngân hàng trả lại tiền công lãi suất đã đóng cho chủ đầu tư.

 

Biên bản hoàn công: do sở xây dựng cấp khi căn hộ hoặc căn nhà được giao cho khách hàng, thì chủ đầu tư sẽ đi làm thủ tục hoàn công toàn bộ dự án, đây là thủ tục pháp lý quan trọng để sau này chủ đầu tư ra sổ hồng từ căn nhà cho khách hàng.

 

– Một số loại giấy phép khác: Một số khu đặc biệt như quân sự, sân bay, … sẽ ảnh hưởng an ninh quốc phòng, hay đường bay thì sẽ có một số loại giấy pháp đặc biệt riêng cho các khu vực này.

 

 

 

 

Rủi ro khi mua nhà không đủ hồ sơ pháp lý dự án

 

    Từ năm 2018, bắt đầu thanh tra chính phủ và thanh tra sở xây dựng đi thanh tra hàng loạt các dự án bất động sản trên toàn quốc thì phát hiện có rất nhiều dự án bất động sản không đủ hồ sơ pháp lý nhưng vẫn được các chủ đầu tư lách luật bán cho khách hàng. Kết quả là hàng loạt các dự án bị đình chỉ thi công, không ra sổ hồng được cho khách hàng.

 

dự án treo do không đủ pháp lý

 

Rủi ro không nhận được nhà

 

     Một số dự án bị đình chỉ thi công phải hoàn trả loại tiền cho khách hàng như

 

  • Dự án The Park Avenue trên mặt triền đường 3/2 quận 10 của chủ đầu tư Novaland.
  • Dự án Đức Long Golden Land mặt tiền Huỳnh Tấn Phát, quận 7 của tập đoàn Đức Long Gia Lai.
  • Dự án The Pegasuit II tại Tạ Quang Bửu, quận 8 của Phương Việt,…

     Các dự án này hầu như đã bán cho khách hàng và huy động vốn, đang xây dựng lỡ dỡ thì bị thanh tra và đình chỉ thi công, tới nay vẫn chưa xin được đủ bộ hồ sơ pháp lý và hoàn trả lại tiền cho khách hàng.

 

Rủi ro không cấp được sổ hồng 

 

Một số khác thì đã xây xong, bàn giao nhưng không cấp sổ hồng cho cư dân đựơc như

  • Dự án Quốc Cường Gia Lai 1, nằm trên đường Trần Xuân Soạn quận 7, do thi công sai thiết kế đăng ký trên giấy phép nên không thể cấp sổ được.
  • Dự án chung cư Phú Thạnh, Tân Phú thì chủ đầu tư đem toàn bộ hồ sơ pháp lý dự án đi thế chấp ngân hàng, sau đó phá sản, giờ dân không thể có sổ.
  • Dự án Hồng Lĩnh Trung Sơn, do công ty Công trình giao thông Hồng Lĩnh làm chủ đầu tư cũng xây dựng căn hộ trên phần nhà sinh hoạt cộng đồng và sãnh chung, việc này sai so với giấy phép thiết kế chi tiết 1/500 mà khách hàng không biết nên mua, kết quả là bàn giao gần 10 năm nay nhưng không ai nhận được sổ hồng cả.
  • Dự án Asalight của công ty dịch vụ công ích quận 8 thì chủ đầu tư làm sai theo phê duyệt đầu tư, khi dự án này được phê duyệt là tái định cư, nhưng lại bán cho khách hàng là nhà ở thương mại.

 

Kết luận 

 

     Có muôn hình vạn trạng các sai sót của chủ đầu tư do cố ý hoặc vô ý, từ thiếu hồ sơ pháp lý đến làm sai giấy phép trong hồ sơ pháp lý dự án nên khi đi mua dự án nhà ở hình thành trong tương lai, hay các dự án bất động sản mà chưa có sổ hồng thì khách hàng cần xem xét rõ các loại giấy phép trong hồ sơ pháp lý, nếu không thì dễ gánh phải rủi ro không nhận được nhà, hoặc nhận nhà mà không nhận được sổ hồng từng căn.

 

 

Ý kiến phản hồi

Thư điện tử của bạn sẽ không được hiển thị công khai. Các trường bắt buộc được đánh dấu *